DOMMAGE OUVRAGE

La loi Spinetta de 1978 a instauré l'obligation de souscrire une assurance dommage ouvrage lors de travaux de construction, que ce soit pour du neuf ou de la rénovation. 

Cette obligation vise à garantir une protection adéquate aux maîtres d'ouvrage, qu'ils soient des particuliers ou des professionnels, afin de couvrir les éventuels désordres graves affectant la construction. 

Malheureusement, cette exigence est parfois négligée lors de la réalisation de travaux, mettant en évidence l'importance de sensibiliser les acteurs du secteur sur cette notion essentielle pour la sécurité financière des projets immobiliers.

Quel intérêt pour le souscripteur ?

Au-delà de l'obligation légale de souscrire une assurance dommages ouvrage pour tout maître d'ouvrage en France, cette garantie revêt une importance cruciale en offrant une protection essentielle à chaque étape du chantier, couvrant les sinistres majeurs qui pourraient affecter le bâtiment. 

 

Les avantages de cette assurance sont multiples :

 

Pendant une période de 10 ans, l'assurance dommage ouvrage vous préserve des risques liés aux malfaçons et autres dommages structurels pouvant rendre votre bâtiment impropre à sa destination initiale. En souscrivant à cette assurance, vous sécurisez non seulement votre investissement, mais également les potentiels futurs propriétaires en cas de revente avant la fin de cette décennie.

 

De fait, le notaire, tenu de notifier cette assurance aux acquéreurs potentiels, l'absence de cette garantie pourrait compromettre la vente de votre bien ou avoir un impact négatif sur son prix de cession car l'absence de couverture expose le nouvel acquéreur à des risques majeurs en cas de sinistre non pris en charge.

 

L'assurance dommages ouvrage offre l'avantage d'une indemnisation plus rapide en cas de litige. En son absence, la nécessité de prouver la responsabilité d'un professionnel du chantier au titre de sa garantie décennale implique une démarche coûteuse, englobant des frais de mise en cause, d'expertise, d'avocat, etc. Cette procédure, souvent longue et sans garantie de succès, est estimée à un montant significatif, oscillant entre 10 000 et 15 000 € de frais de procédure judiciaire pour engager la responsabilité d'un professionnel du bâtiment lors d'un litige lié à l'assurance dommages ouvrage.

 

Les compagnies d'assurance dommage ouvrage sont dans l'obligation d'indemniser le client dans un délai restreint, lui permettant de réparer son sinistre sans avoir à se soucier d'un éventuel relogement. Vous pouvez ainsi être indemnisé sans avoir eu besoin de trouver un responsable à vos dommages.

Les garanties de l'assurance DO

Vous faites construire ou réaliser des travaux de rénovation ? En tant que maître d'ouvrage, vous devez obligatoirement souscrire une assurance dommages ouvrage.

 

A quoi sert une assurance DO ? 

Pendant les 10 ans qui suivent la réception du chantier, l’assurance DO couvre les désordres importants qui menacent la solidité de la construction, ou qui rendent l'ouvrage impropre à sa destination ( infiltration d'eau, rupture d'une canalisation encastrée, charpente qui menace de s'écrouler…).

Elle permet de pré-financer les travaux de réparation des désordres relevant de la responsabilité décennale.

 

L’assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?

La loi Spinetta dispose que tous les maîtres d'ouvrage doivent souscrire une assurance DO avant d’engager des travaux de construction d’ouvrage neuf ou des travaux importants de rénovation. 

Qui est concerné par cette obligation ? 

  • le maître d’ouvrage professionnel (promoteur immobilier, constructeur de maisons individuelles, bailleur social)
  • le particulier qui construit ou fait construire sa maison, qui réalise des travaux importants dans son logement 
  • un syndicat de copropriété qui initie des travaux de rénovation d'un immeuble de logements collectifs 
  • l'entreprise industrielle ou commerciale, la PME, qui fait construire ou rénover une usine, un atelier, son siège social, un bâtiment logistique 
  • le maître d'ouvrage public qui initie la construction d'un hôpital, d'un établissement scolaire, d'une bibliothèque…

 

Comment fonctionne l'assurance DO ? 

En cas de désordres constatés durant les 10 années qui suivent la réception du chantier, et dès lors que ces désordres sont de nature décennale :

  • Dans un premier temps, après expertise : l'assurance DO permet de financer la totalité des travaux de réparation ; le maître d’ouvrage est indemnisé par l'assureur DO, dans un délai imposé par la loi.
  • En second lieu, sur la base de l'expertise :  l’assureur DO organise un recours contre le ou les constructeurs responsables du sinistre et leurs assureurs respectifs.

À réception de la déclaration de sinistre adressée par le bénéficiaire, l’assureur peut :

  • dans les 10 jours : rejeter la déclaration si elle n’est pas constituée (imprécise quant au lieu, les circonstances...) ;
  • dans les 15 jours : 
    •  rejeter la garantie si celle-ci est manifestement injustifiée 
    • proposer une indemnité lorsque la montant de réparation des dommages est inférieur à 1 800€ 
    • désigner un expert dans tous les autres cas. Dans cette hypothèse, l’assureur DO dispose alors d’un délai de 60 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre pour notifier au bénéficiaire sa position sur la garantie.

Lorsqu’il accorde ses garanties, l’assureur DO dispose d’un délai de 90 jours (à compter de la réception de la déclaration) pour proposer une indemnité.

 

Les garanties :  

L’assurance DO couvre les désordres relevant de la responsabilité décennale :

  • les vices et malfaçons qui menacent la structure de l'ouvrage et compromettent sa solidité (fissures dans une charpente, un mur menaçant de s'écrouler…) ;
  • les désordres affectant la solidité des éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage, c’est-à-dire qui ne peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer l'ouvrage tels que des canalisations encastrées ;
  • les dommages rendant l'ouvrage impropre à sa destination (défaut d’étanchéité de la toiture, dysfonctionnement d'un chauffage collectif, désordre compromettant  la sécurité des personnes…).

Elle prend effet à l'expiration de la garantie décennale, de parfait achèvement, un an après la date de réception des travaux.

 

Les exclusions de garantie :

  • les dégâts liés à une usure normale du bien immobilier ou à un défaut d’entretien ;
  • les réparations purement esthétiques ;
  • les sinistres survenant pendant les travaux (par exemple, un incendie), pouvant être couverts par une assurance Tous Risques Chantier, et éventuellement par une assurance de responsabilité civile professionnelle ;
  • les sinistres consécutifs à un incendie, un dégât des eaux, après la réception des travaux qui pourraient relever d'une assurance habitation ou d'une multirisque locaux professionnels

 

Les risques à ne pas souscrire d’assurance DO :

De nombreux maîtres d'ouvrage ne souscrivent pas d’assurance DO pendant qu'elle fait doublon avec l'assurance responsabilité décennale des intervenants. C’est une erreur qui n’est pas sans conséquences : 

  • en cas de sinistre, et en l’absence de couverture DO, le maître d'ouvrage sera contraint de faire jouer lui-même et directement la garantie décennale des entreprises mises en cause. Les difficultés à établir les responsabilités de chacun rend la procédure compliquée et très longue et l'indemnisation retardée d'autant.
  • dans le cas où le maître d'ouvrage décide de revendre son bien moins de 10 ans après la réception des travaux, il devient redevable de la garantie décennale vis-à-vis du nouvel acquéreur, et ce jusqu’à l’expiration du délai légal de 10 ans. Le notaire exigera pour la revente le certificat d’assurance DO.
  • Aussi, la plupart des banques et organismes de crédit immobilier exigent une preuve d’assurance DO avant l'acceptation du financement d'un projet de construction ou de rénovation.


Dommage ouvrage et garantie décennale : quelles différences ?

L’assurance DO couvre le maître d’ouvrage : professionnel de l'immobilier, donneur d’ordre occasionnel (particulier, entreprise ou collectivité initiant un projet pour son propre compte…).

La RC Décennale concerne uniquement les professionnels de la conception (architecte, bureaux d'études…) ou de la mise en œuvre (artisans, entreprises du BTP…).

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